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  • 关于市场播客的想法
  • 2021年4月7日

房价上涨,利率上涨

杰·巴考和吉姆·伊根

成绩单

Jay Bacow:欢迎收看《市场思考》。我是Jay Bacow,摩根斯坦利美国证券化产品研究部门的联席主管。manbet客户端下载

詹姆斯·伊根:我是詹姆斯·伊根,证券化产品研究的另一位联席主管。

Jay Bacow:在这期播客中,我们将讨论利率上升环境对美国住房和抵押贷款市场的影响。今天是4月7日,星期三,纽约,上午11点。

Jay Bacow:现在,Jim,抵押贷款利率比历史最低水平高出了60个基点,他们在今年年初设定的最低水平是2又5/ 8%,现在我们接近了3.2%根据房地美的主要抵押贷款调查率。这对想买房的借款人意味着什么?房价还能负担得起吗,还是他们应该找别的地方?

詹姆斯·伊根:好问题。我们现在所处的位置与过去完全不同。当我们考虑这是如何流向房地产市场的,那就是可承受性。不仅抵押贷款利率上升,房价本身也继续大幅上涨。凯斯席勒(Case Shiller)最新公布的数据显示,房价同比上涨11%。这两件事加在一起意味着月供,抵押贷款的本金和利息将会大大增加。这意味着什么呢?现房的中位价格,最近的是31.7万美元。我们假设20%的首付或80的贷款价值比,我们说的是略高于25万美元的抵押贷款。对于25万美元的抵押贷款50个基点意味着什么? It's almost $70/month or a little more than $800/year, and that is not an insignificant amount.

詹姆斯·伊根:现在,当我们考虑负担能力时,我们考虑每月的本金和利息支付,我们考虑它占收入的百分比。现在,如果我们采取50个基点的变动。这将使本金和利息支付占收入的比例提高了几乎整整一个百分点。话虽如此,如果我们后退一步,从长远的角度来看这意味着什么,我们不像2020年第四季度那样负担得起,但从长期的平均水平来看,住房仍然是相当负担得起的。所以负担能力肯定在下降,但它仍处于相当不错的状态。

Jay Bacow:现在,吉姆,当我们考虑购买市场时考虑消费者的支付,大多数抵押贷款支付都是固定的,对吧?你如何看待不同房主的抵押贷款支付的增加,考虑到他们正在支付的款项?

詹姆斯·伊根:正确的。所以就像你说的,差不多70美元的抵押贷款支付不会流向现在的房主,至少不会像历史上那么多。2004, 2005, 2006年,超过50%的第一留置权抵押在这些年中都是可调利率。如果我们仍处于这样的环境中,抵押贷款利率的上升很可能会影响到消费者的资产负债表。

詹姆斯·伊根:我们今天处在一个非常不同的地方。2020年,我们的第一留置权抵押贷款创了记录。其中不到7%是可调利率抵押贷款,93%是固定利率抵押贷款。

詹姆斯·伊根:因此,并不是抵押贷款利率的上升影响到消费者的资产负债表,真正影响他们的底线,他们每月的债务偿还成本。但它确实降低了他们再融资的动机。杰,从抵押贷款的角度来看你是怎么想的?从再融资的角度来看?

Jay Bacow:好的是,超过90%的房主拥有固定利率抵押贷款这使得计算有多少房主有足够的动机去重新贷款变得很简单,考虑到所有的摩擦。当抵押贷款利率处于历史低位时,考虑到所有的摩擦,超过90%的房主都有再融资的动机。随着我们所看到的抵押贷款利率的上升,现在只有50%的房主有足够的动力进行再融资以完成这一过程。这是我们在3月份看到的水平,当时我们即将进入隔离程序和大流行的开始阶段。现在,我们认为这次的再融资活动将高于当时的再融资活动,尽管出于一些原因,房主有类似的再融资动机。但最重要的可能是抵押金融科技。

詹姆斯·伊根:是的。杰,我们最近收到的很多问题都是关于抵押金融科技的。我们在那里看到的改善如何影响再融资速度或再融资规模,尽管我们在抵押贷款利率环境中看到了这些。你如何看待抵押贷款金融科技的这些改进?

Jay Bacow:抵押贷款金融科技在许多不同领域都有很大的改进空间。也许最简单的方法是计算不再需要检查房产的房主的百分比。他们可以通过自动评估系统获得豁免。当我们看这个的时候,有不同比例的房主得到了房产检查豁免,这取决于他们是要购买还是要重新装修。在过去的一年里,获得购房审查豁免的房主数量增加了一倍以上。获得重新装修检查豁免的房主比例从45%上升到了67%。在过去的一年里,试图放弃现金赎回的人数增加了三倍多。因此,抵押贷款金融科技正在发挥巨大作用。我们认为,尽管动机较少,但这是我们认为你将继续拥有健康的重新装修环境的原因之一。

Jay Bacow:吉姆,你谈到了负担能力,以及它仍然比第四季度更难以负担。利率的上升,加上抵押贷款、金融科技和其他一切,对你对来年房地产市场的预测意味着什么?

詹姆斯·伊根:所以当我们考虑到这对我们的住房预测的影响时,我们确实认为交易量,现房销售,新房销售会继续攀升。他们第一季度表现不错。但我们确实认为,从房价的角度来看,这意味着增长的速度,导致负担能力下降的速度,将不得不放缓。我们认为它将保持积极。我们认为房价将继续保持个位数的增长。但凯斯·席勒最新的数据超过了11%。从这个角度来看,它不可能继续像我们一样超过收入,或者像我们一样超过收入。因此,房价增长将不得不放缓,但购买量可以继续攀升。

詹姆斯·伊根:Jay,这些对于抵押贷款通知意味着什么呢?你从抵押贷款市场的角度告诉投资者什么?

Jay Bacow:这信息有点复杂,吉姆。你提出的积极的经济前景和我们的经济学家提出的很明显对风险资产是积极的。这种表现,相对于利率的上升,意味着再融资活动减少,这对机构抵押贷款的投资者来说是好事。然而,你所描述的持续的购买活动意味着将有更多的供应进入市场。

Jay Bacow:现在,这是供给面。还有需求方。美联储并没有改变其需求函数。他们仍在继续每月购买400亿美元的净抵押贷款,每月购买总额超过1250亿美元的抵押贷款。所以技术面仍然很强劲。

Jay Bacow:说到这里,吉姆,跟你说话总是很开心。

詹姆斯·伊根:很高兴和你聊天,杰。

Jay Bacow:提醒一下,如果你喜欢《市场上的想法》,请花点时间在苹果播客应用上给我们打分和评论。这有助于更多的人找到节目。

美国购房者现在面临着更高的抵押贷款利率和稳步攀升的房价。这对住房和抵押贷款市场意味着什么?

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