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  • 研究
  • 2021年7月16日

有关美国城市衰落的报道似乎过于夸张了

尽管有传言称,新冠疫情导致了大城市的长期撤离,但摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析显示,许多城市正在蓬勃发展或反弹。manbet客户端下载对于与城市生活相关的资产来说,这意味着什么?

在COVID-19大流行最黑暗的日子里,媒体报道详细描述了美国城市中心的大规模移民。一种理论认为,大流行可能改变了美国人对城市生活的看法,大流行后,这种逃离城市的现象可能是永久性的。当公寓房地产投资信托基金(REITs)和其他与城市生活相关的资产面临压力时,这并不令人意外。

在我们看来,城市人口的真相似乎更加微妙,更加积极。
迈克尔·泽萨斯美国公共政策研究负责人

但随着企业重新开业,投资者可能只是受到了行为心理学家丹尼尔•卡尼曼(Daniel Kahneman)所称的WYSIATI的影响吗?换句话说,这是一种认知偏差,在这种认知偏差中,人类下意识地只根据即时可得的信息得出结论。

“在我们看来,城市人口的真相更微妙,也更积极,”他说迈克尔·泽萨斯,摩根士丹利研究院美国公共政策研究负责人。“手机追踪数据显示,并不是所有城市都失去manbet客户端下载了人口,许多城市只是把人口流失到了邻近的县,这反映了这些地区经济的持久活力。”

此外,任何外迁都可能是暂时的。逃离城市的人们的一个共同线索是,他们有离开城市的手段或流动性,而疫情是主要动机。“随着疫情即将结束,这种动机可能会减弱,”Zezas补充道。

为了更好地理解疫情的影响,摩根士丹利研究中心分析了美国几十个城市的多个数据点,建立了一个manbet客户端下载围绕城市健康的框架。最终,研究结果有助于评估房地产投资信托基金、住房信贷和市政债券的风险和机会。

总体而言,自2020年2月以来,18%的消费者迁移,主要集中在高收入和低收入阶层。

资料来源:Alphawise,摩根士丹manbet客户端下载利研究公司

新兴城市和落后者

尽管美国人口普查数据经常被用来衡量人口增长,但十年一次的节奏使其成为一种迟钝的工具。为了更及时地了解人口变化情况,摩根士丹利分析了46个地铁区域的邮政编码手机ping数据,同时还考虑了地理位置、写字楼租金增长和转租可用性等因素对公寓租金的影响。manbet客户端下载

关键的发现是:不同城市的人口变化是不同的,在某些情况下是显著的。为了说明这一点,摩根士丹利将一些城市分为manbet客户端下载四类:

  • 繁荣的城市-美国五个城市——佛罗里达州的杰克逊维尔;美国田纳西州的孟菲斯。凤凰城/台面;新墨西哥州阿尔伯克基;和亚特兰大——不仅在疫情期间保持了人口增长,他们还看到了办公室和公寓租金的增长。泽萨斯说:“这些城市不仅仅是临时的避难所。”“它们的增长是出于强大的内在和持久原因。”
  • 反弹的城市包括圣安东尼奥在内的21个城市;夏洛特,田纳西州。拉斯维加斯等等。这些城市的人口有所减少,但通过手机数据以及写字楼和/或公寓租金的积极变化,这些城市显示出了初步的增长迹象。泽萨斯解释说:“人们可能离开了这些城市的核心,因为他们有能力重新安家,但他们要么会返回,要么会留在外围社区。”
  • 稳定的城市人口减少,现在出现了复杂的反弹迹象。泽萨斯表示:“这些城市很容易被归入其他三类,并受到密切监控。”在这一类别的9个城市中,有许多城市,如德克萨斯州的奥斯汀;俄勒冈州波特兰。西雅图,洗。以及丹佛,在疫情爆发前就开始蓬勃发展。
  • 落后的城市在大流行之前,增长率低于趋势水平,尚未显示出持续的反弹迹象。这四个城市——洛杉矶、旧金山、加州圣何塞;和纽约都是美国最大、最昂贵的市场之一。

公寓reit仍有上行空间

从市场影响的角度来看,数据表明公寓式房地产投资信托基金前景诱人,尽管当地市场动态将始终是驱动力。

摩根士丹利美国房地产投资信托基金(REIT)股票和商业房地产债务研究团队负责人理查德•希尔(Richard Hill)表示:“由于需求反弹,公寓的基本面正在迅速改善,即使在主要沿海市场也是如此。”manbet客户端下载

公寓式房地产投资信托基金的交易倍数为历史最高水平,是其长期平均水平的五倍。希尔说:“但世界的价格更高。”他指出,该行业的平均保费低于10年期和15年期,而且作为一种通胀对冲手段,它也受益匪浅。

公寓价格相对于标准普尔指数的相对溢价低于历史平均水平

资料来源:汤森路透、摩根士丹利研究manbet客户端下载

写字楼房地产投资信托的前景不确定

对office房地产投资信托基金的预测似乎有点阴云密布。城市可能会反弹,但混合工作模式的不确定性可能意味着风险。“写字楼还没有死,但对于写字楼房东来说,下一个扩张周期将越来越短,越来越低,”负责美国写字楼房地产投资信托行业的股票分析师Vikram Malhotra表示,他警告称,虽然估值可能看起来很便宜,“但容易赚的钱已经赚到了。”

事实上,历史市盈率可能具有误导性,因为公司租户将在家办公的安排纳入了他们的长期租赁计划。

美国办公楼空置率上升了约400个基点

资料来源:汤森路透、摩根士丹利研究manbet客户端下载

住房信贷有坚实的基础

总体而言,疫情对住房相关资产产生了积极影响:低利率、强劲的消费者资产负债表和积极的人口结构推动了大多数主要市场对独户住宅的需求。2020年第三和第四季度超过4000亿美元的购买抵押贷款发放导致了至少17年来最高的新贷款年。

美国证券化产品研究部联席主管詹姆斯·伊根(James Egan)表示,强劲的房价升值正导致更高的提前还款速度和更低的拖欠率,这意味着非机构住房抵押贷款支持证券的信贷结果强劲。同样,前景因市场而异:许多小城市和郊区的房价都在飙升,而人口稠密地区的房价升值则较为平缓。

市政可能是一个盲点

州和地方政府才刚刚开始了解疫情对经济的影响。政府债券的息差(衡量两种债券之间的收益率差)已经很低,这意味着投资者应该谨慎行事。

泽萨斯说:“人口减少对于市政债券来说是一个可靠的、尽管滞后的负面指标。”“居民减少往往意味着收入减少,最终导致市政债券发行者借款成本上升,他们不得不以更低的价格提供更高的收益率。”

摩根士丹利的更多信manbet客户端下载息研究如果你对美国城市的前景有什么看法,可以问问你在摩根士丹利的代表manbet客户端下载财务顾问《四座城市的故事》(A Tale of four Cities, 2021年6月3日)。另外,更多的的想法