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  • 研究
  • 2019年4月22日

U.S.住房前往重大改造吗?

为什么婴儿潮一代、千禧一代和Z一代的人口变化会导致独栋住宅过剩和租金短缺——这两者都可能为租赁reit和ibuy平台带来机遇。

美国人口从婴儿潮一代(baby Boomers)、千禧一代(Millennials)和z世代(z - Gen)这三代人口过多的一代转变,将在未来几年重塑美国的住房格局。这一代的接力棒将以慢镜头在全国范围内进行传递,但方式非常不同。

虽然“Y世代”和“Z世代”可以推动住房需求增长近7%,但随着“婴儿潮一代”(Baby Boomers)的老龄化,住房供应预计将增长43%,这一增长无法与之相匹配。

在一些市场,它将创造出余处的单身家庭,因为老化潮一代将房屋存入市场。在其他人中,两个年轻一代的增长意味着区域市场将在几十年来体验最强烈的租金需求。

然而,从中期来看,这一转变可能意味着独户出租房地产投资信托基金(reit)的新机遇,以及iBuying平台的兴起——快速收购、固定和转售房屋的互联网平台——并致力于成为更快、更高效的房地产交易的新模式。

在最近的一份报告中manbet客户端下载摩根士丹利(Morgan Stanley)的研究是公司经济学家,分析师和战略家之间的协作努力发现,这些变化在一起可能对未来二十年的美国住房产生重大影响。

他们自己的家

今年,美国的7300万千禧一代(也就是Y一代)将超过婴儿潮一代,成为美国人数最多的一代,但下一代也紧随其后。到2034年,z世代(我们定义为1997年至2012年出生的美国人)的人口将超过千禧一代。

最近摩根斯坦利的报manbet客户端下载告发现,这两代的合并将产生“青年繁荣“这将刺激全国的消费,并有助于推动住房需求,尤其是租房需求。”

摩根士丹利美国房地产投资信托基金股票和商业房地产债务研究负责人理查德•希尔表示:“未来10年,租金净总需求可能会比长期平均水平高出22%。”manbet客户端下载

尽管租房需求将会上升,但随着婴儿潮一代的老年人开始出售主要住宅和度假屋,独栋住宅的净总需求可能会降至低于长期平均水平的54%。这种分化可能为专注于单户住宅租赁的reit打开大门,iBuying平台的兴起有助于简化房地产交易。

不是他们的父母住房市场

从历史上看,随着人们的年龄在二三十岁之间,他们正处于创建家庭和住房需求的高峰期。以一项统计数据为例,假设户首率遵循历史趋势,目前20至24岁的2200万人口将在未来5年增加360万户新家庭。

事实上,这两个年轻一代的庞大规模将在短期内创造出对住房的强劲需求——包括租房和买房。

但根据詹姆斯·埃根,美国证券化产品研究和公司住房战略团队的成员,在接下来的二十年中,突然出现了更细微的差异。虽然千禧一代和一代Z将推动住房需求,但大部分需求将在租赁中,因为40岁以下的人更有可能租金。

与此同时,老龄化的婴儿潮一代将开始回归市场。我们实际上预计供给会增加,不仅仅是因为新房子的建造,还因为婴儿潮一代上了年纪的人把现有的住房交还市场。”

潜伏阴影清单

可以肯定的是,婴儿潮一代(其中一些人拥有多套住房)持有房屋的时间比过去更长,造成了一个经常被忽视的影子库存。

伊根说:“由于婴儿潮一代持有房屋的时间更长,在过去几年中,市场上出售的房屋减少了,加剧了库存短缺。”“另一方面,这意味着婴儿潮一代在70多岁或80多岁时,有更多的住房可以投放到市场上。”

老龄婴儿潮一代(+65岁)创造了一个
单户住宅的影子供应

资料来源:美国人口普查,摩根士丹利研究manbet客户端下载

把这两种趋势放在一起看,尽管“Y + Z一代”可以推动住房需求增长近7%,但这一增长无法与预计43%的住房供应增长相匹配,因为“婴儿潮一代”(Baby Boomers)正逐渐老龄化,逐渐放弃自己的住房。

城市之间的差距越来越大

在地方层面上,这些趋势可能会被放大,因为移民趋势会造成热市和不温不火市之间的价格涨幅差距更大。

衡量未来需求的方法是什么?近距离观察婴儿潮一代超过千禧一代的市场。例如,新英格兰和“铁锈地带”(Rust Belt)的婴儿潮一代远远多于千禧一代,而在西部和西南部,这一趋势正好相反。

婴儿潮一代在新英格兰超过了千禧一代
锈带,但反之亦然,在西部和西南部

资料来源:美国人口普查局,摩根士丹利研究中心。manbet客户端下载注:以都市统计区(MSA)水平而言,图表使用的是目前25至39岁的人口。

分析师还研究了地铁层面的住房拥有率的供需动态。在考虑到婴儿潮一代净向退休目的地迁移的地区后,他们确定了未来10年房价上涨最有利的城市。例如,德克萨斯州奥斯汀市的住房需求很可能远远高于全国平均水平。马萨诸塞州巴恩斯特布尔镇(Barnstable Town)就是个例子。在美国,拥有率的下降可能比全国平均水平还要大。

在全国范围内,未来10年租房需求将保持强劲,Y一代和Z一代的移民模式是最大的因素。

iBuying跨越了Gap

单户家庭供应的增加和IBuying平台的崛起可能标志着世代变化驱动的最重要的转变。迄今为止,单家族租赁 - 占所有美国租赁单位的约40% - 传统上是“妈妈和流行”的投资者的领域。

这种情况可能会改变。机构所有权已经从十年前的几乎为零上升到估计2%的独户出租单位。不过,随着越来越多的婴儿潮一代挂牌出售自己的房产,单户型房地产投资信托基金(reit)可能会吸走库存。希尔说:“我们计划在未来10年销售大约1200万套房屋,如果他们只购买其中的15%,他们将从30万套增长到近200万套。”

从历史上看,机构买家无法管理包含数百万个物业的投资组合。但现在,所谓的伊贝英公司可以简化这个过程。

manbet客户端下载摩根士丹利(Morgan Stanley)估计,到2030年,ibuy市场的总交易渗透率将达到约3%,相当于约17.5万套住房

资料来源:公司数据,摩根士丹利研究估计manbet客户端下载

iBuyers利用网上的详细调查问卷和房屋价值算法来对房屋进行报价,有时会在48小时内报价。然后iBuyer承担所有权,进行必要的维修,并准备将房子转售。报告指出,到2030年,这种新的房地产交易模式可能占美国现房销售的3%。

美国互联网研究主管布莱恩•诺瓦克(Brian Nowak)表示:“3%在百分比上可能看起来很小,但考虑到住宅市场的庞大规模,每年约有600万笔交易,交易额达1.8万亿美元,这意味着iBuyers在2030年将购买大约17.5万套房子。”

尽管ibuy模式在采用时会遇到一些障碍,比如推荐的高度重要性、当地知识和交易复杂性,但如果这些平台能够改变消费者行为,并表明它们消除了房地产摩擦,它们可能会进一步改变美国房地产的未来。

对于摩根manbet客户端下载士丹利研究在美国住房市场,询问摩根士丹利代表或manbet客户端下载财务顾问对于完整的报告,“Gens Y + Z - 老化的婴儿床如何重塑美国住房”(2019年3月27日)。另外,更多思想摩根斯坦利manbet客户端下载的思想领袖