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  • 研究
  • 2018年8月7日

千禧一代给紧缩的住房供应带来压力

未来几年,千禧一代组建家庭的人数将增加,将创造对独栋住宅和公寓的强劲需求。为什么长期供应不足可能是公寓房地产投资信托基金的好兆头。

寻找住房的热潮正在升温。在美国的几个地区,看似普通的房屋引发了竞购战,公寓在数小时内就能租到,挂牌的房屋价格也在不断上涨。一个主要原因是:千禧一代家庭结构的增加导致供应减少。

美国公寓协会(National Apartment Association)预计,到2030年,美国将需要增加460万套公寓,才能满足不断增长的住房需求。

摩根士丹利(Morgan Stanley)美国房地产投资信托基金(U.S. REIT)股票和商业房地产债务研究团队负责人理查德•希尔(Richard Hill)表示:“从中长期来看,我们将看到对住房的强劲需求,包括多户住宅和单户住宅。”manbet客户端下载据希尔和他的同事们说,在美国人口中占最大比例的千禧年一代正在组建家庭,这一趋势预计至少在未来5年将持续下去。

最近一份来自manbet客户端下载摩根士丹利(Morgan Stanley)的研究为什么即将到来的供需失衡可能会提振大城市和小城镇的独户住宅价格和多户住宅租金的增长?这也可能为那些热衷于乘风破浪的投资者带来一些意想不到的公寓reit机会,另外一个好处是,公寓reit往往会在大盘下跌时表现出色。

供给与增长的需求

尽管多户住宅和单户住宅的价格已经超过了衰退前的峰值,但希尔和他的团队表示,他们预计未来五年内不会出现住房市场的调整。

“我们的调查结果显示,与之前的8年相比,未来5年,家庭规模每年将增长1.7倍,”该公司证券化产品策略团队策略师詹姆斯·伊根(James Egan)说。尽管日益增长的负担能力挑战正开始对房价上涨构成轻微的阻力,但由于住房供应紧张,独栋住宅的价格应该会继续上涨。

多户型住房的供应一直处于历史高位,18年第一季度公寓存量(以单位计算)增长了1.8%,而2012年的增幅不到50个基点。然而,从中长期来看,这些动态可能会发生变化。美国公寓协会(National Apartment Association)预计,到2030年,美国将需要增加460万套公寓,才能满足不断增长的住房需求。

长期来看,住房单位总量不足
(单户和多户)可能无法满足需求

资料来源:美国人口普查局城市研究所、摩根士丹利研究所manbet客户端下载

千禧一代获得信息

为了更深入地研究这一主题,希尔和他的团队聘请了摩根士丹利(Morgan Stanley)基于证据的研究团队AlphaWise,该团队利用大数manbet客户端下载据集。AlphaWise团队分析了2200个美国县的记录,以确定租金增长和房价上涨的主要指标。

他们的发现是:收入水平和总住房供给是关键因素,但超大规模的千禧一代人口和家庭形成趋势是未来需求激增的基础。

20-39岁年龄段的家庭组成增长最快

资料来源:美国人口普查局,摩根士丹利研究中心manbet客户端下载

建筑商一直在努力维持,但人口的激增可能会让他们的努力黯然失色。该报告预测,到2019年,公寓存量的年增长率将放缓至1%左右。与此同时,随着新的独栋住宅继续进入市场,现有的供应正在收缩,去年市场上的住房比前年减少了11万套。

AlphaWise的研究人员调查了哪些地区的租金增幅和房价涨幅将保持在最高水平。令人惊讶的是,他们发现,在较小的城市,即使供给增加,也并不总是抑制租金增长或房价。相反,随着收入的增加和更多的千禧一代离开大城市,这一趋势可能标志着经济繁荣。

那么,这些住房热点将在哪里呢?该报告指出,未来5年预计的租金上涨和房价上涨将主要发生在加州、德克萨斯州东南部、佛罗里达州、科罗拉多州、亚利桑那州以及华盛顿州和俄勒冈州等太平洋西北部地区。

房地产投资信托基金兴起

尽管各类房地产投资者都可能从强劲的房地产市场中受益,但伊根表示,相对于商场和其他房地产投资信托基金,公寓类房地产投资信托基金提供的机会被低估了。他的团队的折现现金流分析——衡量产生现金流的投资的价值——显示,公寓房地产投资信托基金的定价是在较低的终端增长中,尽管从历史上看,它们的增长速度更快,而且很可能会持续下去。

伊根还指出,总的来说,“公寓型房地产投资信托基金为股息增长和资本回报提供了一个更可持续的轨迹,”因为它们的自由现金流支付比率更低,即扣除费用后产生的现金。虽然所有主要的公寓reit都有广泛的投资潜力,但研究团队的项目在它们之间的表现各不相同,这在很大程度上取决于REITs地产所在的县的人口需求、收入增长和可用住房供应。

最后,报告发现,公寓房地产投资信托基金对投资者来说可能是一种聪明的防御工具。该报告发现,撇开待定的人口因素不考虑,公寓类房地产投资信托基金在股市下跌时往往表现出色。

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