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  • 2021年7月13日

可持续住房可持续债券的兴起

大流行恶化了美国经济实惠的住房危机。越来越多地,公共和私人实体正在攻丝债券市场来融资发展。

经济适用房的短缺一直困扰着美国低收入家庭,种族不平等是导致危机的一个重要因素。根据摩根斯坦利最近的一份研究报告,少数民族,尤其是黑人和西班牙人,由于住房所有权的歧视——尤其是在抵押贷款申请过程中——遭受了更高的住房不安全感,这使得他们不成比例地暴露在日益难以负担的租赁市场中。manbet客户端下载1

美国的住房负担能力危机在多年来急剧增长,并且在失业和无家可归的飙升时,大流行中才变得更加如此。
乔安娜摩根士丹利董事总经理,社区发展融资manbet客户端下载

自疫情爆发以来,可负担住房赤字进一步恶化。中国目前有680万户家庭的收入低于或低于贫困线,相当于当地收入中值的30%。根据最近的一份报告,这几乎是2019年360万缺口的两倍全国低收入住房联盟2

“The housing affordability crisis in the U.S. has grown acute over the years, and only became more so during the pandemic, amid the spike in unemployment and homelessness,” says Joan Tally, Managing Director in Morgan Stanley’s Community Development Finance, which helps the firm meet obligations to lend, invest in and provide services to low- and moderate-income communities.

如果成本高昂的话,长期解决方案需要解决方案:建立更实惠的住房。融资水龙头融资模型,进入越来越多的投资者对可持续债券的偏好,特别是那些针对社会平等的项目的融资。这是促使此​​债务的更多发行人进入市场,包括国家住房融资机构,社区发展金融机构(CDFIS),经济适用房屋开发商和公司。

对可负担住房债券的需求

在大流行期间对种族和经济司法的关注升高了这个空间的社会债券和可持续发展债券。传统上,分配者通过量身定制的绿色债券提供资金,以通过LEED认证或节能基础设施为应对气候变化提供积极的环境影响。

现在,经济适用房也包括在社会和可持续发展债券中。2020年,绿色、社会和可持续性债券从投资者那里筹集了6000多亿美元,几乎是2019年发行的3260亿美元的两倍;大部分增长来自社会和可持续性纽带的增加。3.特别是,强大的需求来自于由Covid-19加剧的社会不平等优先考虑的投资者,例如减少非营利资金医疗系统收入下降不平等的访问资源和机遇。

“Affordable-housing finance has been an important part of the ‘E’ in ESG—environmental, social and governance—investing for more than 15 years,” says Geoff Proulx, Managing Director and Co-Head of the Affordable Housing and Community Development Group in the Public Finance Banking Group within the Fixed Income Division at Morgan Stanley. “Now the ‘S’ is emerging as a driver of demand for those interested in investing in affordable housing.”

新发行人在可持续债券市场

一些非传统组织也开始利用资本市场为经济适用房融资。据美国财政部认证的私营金融机构cdfi称,它们正越来越多地转向债券市场,为保障性住房项目筹集资金恩典Chionuma,公共财政经济适用房和社区发展小组执行主任兼联席主管。

只是在最近几年,cdfi才发行债券来获得长期资金。2017年,地方倡议支持公司发行了首只CDFI债券a1亿美元由摩根斯坦利承诺,帮助促进新的业manbet客户端下载务,工作和大规模的重建工作。从那时起,摩根士丹利已向manbet客户端下载CDFIS承保了另外四个债券产品,总计3.32亿美元,因为投资者寻求新的和其他形式的可持续投资,恰米亚说。

其他实体继续扩大可持续性债券市场。去年12月,摩根士丹利承销manbet客户端下载了BRIDGE Housing的首个应税社会债券。BRIDGE Housing是一家非营利性的经济适用房开发商,在西海岸的高成本、高密度地区建造、拥有和管理房产,包括旧金山、圣地亚哥、洛杉矶、西雅图和波特兰。这1亿美元的发行收益将用于开发和购买多户经济适用房、以交通为导向的开发、绿色建筑和能源效率。4

“这种类型的住房在这些水平的平均中位数的区域的需求是极端的,”Chionuma说,这个目标是帮助促进更多资本到额外的非营利性经济适用住房开发商等桥房。“鉴于该部门的成熟度,通过正确的执行,我们将能够将公共市场的资本流入这些项目,”她说。

房主贷款和单家庭住房

社会债券还开始为首次购房者提供经济实惠的贷款,普罗尔克斯表示,许多方案专门为少数群体房主专门借鉴了许多课程。他说,旨在帮助减轻种族房房屋差距的住房融资机构的例子包括马萨诸塞州住房财务机构,佛罗里达住房融资公司和罗德岛的喜怒无潮。

Proulx说,在过去一年中,摩根士manbet客户端下载丹利通过承销爱荷华州、佛罗里达州、马萨诸塞州、罗德岛州和纽约等几个州的社会债券,为首次发行债券为单户经济适用房融资提供了便利。最近的一个例子是马萨诸塞州住房金融局(Massachusetts Housing Finance Agency)首次发行的社会债券,该债券由摩根士丹利(Morgan Stanley)在去manbet客户端下载年12月承销。所得将用于支付新的抵押贷款,包括为全州低收入和中等收入家庭的自住、单户经济适用房的首次购房者提供首付援助贷款。

更多企业发行负居债券

据Cristina La Lavaci,摩根斯坦利在全球资本市场的ESG结构头部负责人,公司还发布了经济型住房债券,以应对投资者需求增长。manbet客户端下载“投资者愿望,特别是从年轻的世代,正在推动可持续投资的增长在主流基金和可持续发展基金中,“她说。

最后一个例子:去年8月,字母表发布了1000亿美元的发行,由摩根士丹利承销,其中包括57.5亿美元的可持续发展债券,最大的企业可持续融资协议。manbet客户端下载来自可持续发展债券的一部分收益将为字母排列的土地进行融资,以在海湾地区开发经济实惠的住房。

摩根士丹manbet客户端下载利提供了自己的首先10亿美元的社会债券10月份以经济适用房价为低收入或中等收入个人或家庭提供资金住房。收益将支持美国的一系列经济实惠的住房发展,包括华盛顿,D.C.的无家可归者退伍军人的项目,以及犹他州南盐湖的高品质公共交通的新经济实惠的家庭建设。

“随着疫情恢复的继续,我们的客户和我们的公司有一个独特的机会,通过资本市场解决系统性不公的问题,”他说奥黛丽崔,摩manbet客户端下载根士丹利的首席可持续发展官员。“manbet客户端下载摩根士丹利对我们既有批评和发布创新的财务解决方案一样兴奋,如社会债券,这些解决方案继续通过提供资本对大规模产生积极影响的资本来解决社会挑战的投资者。”

manbet客户端下载摩根士丹利的社会纽带是该公司在可持续融资方面最近的最新领导之一,包括2013年可持续投资研究所的成立,从而加快了可持续投资的主流通过。同年,摩根士丹利帮助支持第一批企manbet客户端下载业绿债,并在2017年为CDFI定价了第一份公开市场债券协议,以帮助推进美国在美国专业区的欠缺邻居的经济机会。